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不動産所得

1.不動産所得とは?
 
  不動産等(注1)の貸付による所得(注2)をいいます。
 
 (注1)不動産のほか地上権、永小作権等、船舶、航空機も含まれます。
       但し20トン未満の小型船舶の貸付は事業所得又は雑所得になります。
 
 (注2)不動産所得と事業所得の関係
    ①不動産貸付業 ・・・ 不動産所得
    ②不動産販売業 ・・・ 事業所得
    ③不動産仲介業 ・・・ 事業所得
    ④アパート、下宿等 
      イ.食事の提供なし ・・・ 不動産所得
      ロ.食事の提供あり ・・・ 事業所得又は雑所得
    ⑤駐車場等
      イ.保管責任なし(月極等)・・・ 不動産所得
      ロ.保管責任あり(時間極等)・・・ 事業所得又は雑所得
    ⑥広告用看板の設置料 ・・・ 不動産所得
     ※  店舗内の広告掲示収入は事業所得
    ⑦従業員宿舎の貸付 ・・・ 事業所得
 
 
 
2.不動産所得の計算
 
  総収入金額-必要経費-青色申告特別控除(10万円or65万円)
 
 
 
3.建物の事業的規模の判定と取扱い
 
(1)建物の貸し付けが事業的規模かどうかは、社会通念で判断しますが
   次の場合には特に反証がない限り、事業的規模と考えます。
   ① アパート等の貸付できる部屋数がおおむね10室以上
   ② 一戸建ての貸家はおおむね5室以上
 
(2)事業的規模とそれ以外の取扱いの相違点
 
      取扱い       事業的規模    事業的規模以外
  ①利子税の必要経費算入     ○          ×
  ②固定資産等の資産損失   全額必要経費     所得が限度
  ③債権の貸倒損失      全額必要経費     所得を減額
  ④個別貸倒引当金        ○          ×
  ⑤青色専従者給与        ○          ×
  ⑥青色申告特別控除      65万円      原則10万円
  ⑦収入計上時期の特例    期間対応基準   1年以内のものに
                         限り期間対応基準
 
 
 
4.収入計上時期
 
 (1)賃貸料
   ①原則 契約等による支払期日
 
    (例1)契約により向こう1年分の家賃を一括して収入している
        → 全額収入した年の所得にする。
 
    (例2)翌月分の家賃を当月末日までに受け取る契約になっている。
       → 翌年1月分の家賃も今年の所得にする。
 
   ②特例 期間対応基準(帳簿書類により前受け等の経理をしている場合)
 
    (注)事業的規模の場合は、全ての賃貸料が対象となるが
      事業的規模以外の場合は、1年以内の賃貸料のみが
      期間対応基準の対象となる。よって事業的規模以外の
      場合の1年超の賃貸料は原則どおり契約による支払い
      期日に計上することになる。
 
 (2)礼金、権利金、更新料等
   ①礼金、権利金等
    引渡日(又は契約の効力発生日)
   ②更新料等
    契約の効力発生日(契約更新日)
 
 (3)返還不要が確定した敷金等の計上時期
    敷金、保証金等は返還不要が確定したときに、その
    返還不要額を総収入金額に算入します。
 
   (例1)保証金につき、明渡時に50%償却し、残りを
      返還する契約の場合
      → 契約時に保証金の50%相当額を総収入金額に
       算入する。
 
   (例2)敷金につき、明渡時に修繕費と相殺して残りを
      返還する契約の場合
      → 修繕費を必要経費に算入し、敷金の返還不要額
       を総収入金額に算入する。
 
 (4)係争等があった場合の計上時期
   ①明け渡し請求に関する係争の場合は、その判決・和解等が
    あるまでは収入に計上せず、判決・和解等があった日に
    過去の期間の賃貸料を一括して収入に計上します。
 
   ②賃貸料の値上げ請求に関する係争の場合は、賃借人が
    支払い・供託した金額を、上記(1)の基準に基づき
    収入に計上し、判決・和解等により差額の支払いを
    受けることになったときは、その差額を判決・和解等
    のあった日に収入に計上します。
 
 
 
5.不動産所得の必要経費
 
 (1)不動産所得の必要経費になるのは、
    貸付不動産に係る固定資産税、減価償却費、損害保険料
    修繕費、借入金の利子などです。
 
 (2)借入金利子のうち業務開始前の期間に係るものは
    必要経費ではなく、貸付不動産の取得価額に算入します。
 
 (3)貸付不動産を取得する際に支払う不動産取得税や
    登録免許税は必要経費になります。
 
 (4)立退料、建物の取壊費用等
   ①不動産の取得に係るもの・・・取得価額算入
   ②不動産の譲渡に係るもの・・・譲渡費用
   ③不動産の老朽化等によるもの・・・必要経費
 
 (5)賃貸住宅の割増償却
    新築のサービス付き高齢者向け賃貸住宅を取得等し
    賃貸している場合には、5年間減価償却費の割増
    ができます。
     ・耐用年数35年以上 → 普通償却費×140%
     ・耐用年数35年未満 → 普通償却費×128%
 
 (6)業務用固定資産の損失
   ①事業的規模の場合 
    ・・・ 全額必要経費算入
   ②事業的規模以外の場合 
    ・・・ 不動産所得の金額を限度として必要経費算入
 
 (7)未収家賃等の貸倒損失
   ①事業的規模の場合 
    ・・・ 全額必要経費算入
   ②事業的規模以外の場合 
    ・・・ 必要経費算入ではなく、家賃等を計上した年に
        遡って所得金額を減額します。
 
 
 
6.損益通算
 
 (1)不動産所得が赤字になる場合、その赤字の金額は
   原則として他の所得との間で損益通算ができますが
   その赤字のうち土地を取得する際に発生した借入金の
   利子に相当する金額は損益通算の対象となりません。
 
 (2)土地と建物を同時に取得した場合
    借入金で土地と建物を同時に取得した場合で、土地の分の
   借入金利子を算出するのが困難なときは次のように計算します。
    負債利子×当初の負債-建物の取得対価/当初の負債
    =土地取得に係る負債利子
 
 (3)別荘等の生活に通常必要でない資産の貸付に係る損失は
   損益通算の対象になりません。
 
 
 
7.留意事項
 
 (1)駐車場についての事業的規模の判定
    駐車場については①貸室1室及び貸地1件当たりの
    それぞれの平均賃貸料の比、②貸室1室及び貸地1件あたりの
    維持・管理及び債権管理に要する役務の提供の程度を考慮し
    地域の実情及び個々の実態等に応じおおむね5台分が
    貸室1室に相当するものとして事業的規模かどうかの
    判定をすることになります。
 
 (2)空室の場合の必要経費算入
    賃貸物件が空室になっている場合は、その部分に係る減価償却費等の
   経費は原則として必要経費に算入できません。ただし、その空室が
   一時的なものであり、いつでも貸付できるように維持管理が行われ、
   入居者の募集を行っている場合には必要経費に算入できます。
 
 (3)事業所得と不動産所得がある場合の青色申告特別控除
    通常、事業的規模以外の不動産所得については10万円の
   青色申告特別控除しか使えませんが、事業所得があわせてある
   場合には、不動産所得が事業的規模以外でも65万円の青色申告
   特別控除を適用することができます。
 
 
税理士 名古屋/名古屋の税理士法人スプラウト

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